| Le bail commercial

Le Loueur en Meublé Non Professionnel, conjointement à l'acquisition de son appartement, signe un bail commercial portant sur les locaux meublés avec la société d'exploitation de la résidence.

Le bail initial a une durée minimum de 9 ans renouvelables. Si vous faites l'acquisition d'un appartement en seconde main, vous vous substituez au propriétaire vendeur en ses droits et obligations pour la durée restante du bail. Dans le cadre de ce bail, les loyers sont garantis quelque soit le taux d'occupation de la résidence. Cette garantie de paiement du loyer dépend bien sûr de la solidité financière du gestionnaire, d'où l'importance du choix de ce gestionnaire.

Le bail défini :

 la répartition des charges entre le Loueur en Meublé (le bailleur) et la société d'exploitation (le preneur à bail):

• Les charges récupérables sur le locataire au sens du décret n°87-713 du 26 août 1987
• Les réparations constituant des frais non récupérables au sens des décrets n°87-712 du 26 août 1987, dont la remise en état des logements vétustes
• l'entretien et les gros travaux définis par l'article 606 du code civil (Art.606 du Code Civil)
• Les travaux éventuels de mise en conformité liés à une évolution future des normes
• La taxe foncière
• La taxe d'ordure ménagère
• Les assurances de l'immeuble
• Les assurances des parties privatives
• Les honoraires de syndic et de convocations aux assemblées générales
• Le renouvellement du mobilier
• Etc…

 la périodicité du paiement des loyers.
Le versement peut être mensuel, trimestriel, semestriel ou annuel.

 la révision du loyer.
Sont défini :

• la périodicité de revalorisation,
• La base de revalorisation :
  • sur l'Indice du coût de la construction (ICC),
  • sur l'Indice de revalorisation des loyers (IRL) ou
  • sur l'Indice des loyers commerciaux (ILC))
• La limitation de la revalorisation, elle peut être :
  • plafonnée en taux (maximum 1,5 % par an par exemple)
  • plafonnée en pourcentage de l'indice (65% de l'ICC par exemple)

Les atouts du bail commercial :

Le bail commercial permet de sécuriser l'investisseur tout en le déchargeant des soucis de la gestion de son appartement. Les intérêts de l'exploitant et de l'investisseur sont corrélés. L'exploitant aura tout intérêt à entretenir l'appartement de l'investisseur (qui représente son fond de commerce) afin d'optimiser au maximum le remplissage de la résidence et le prix de la location.

Les contraintes du bail commercial :

Le Code de Commerce est protecteur pour le locataire, qui est ici l'exploitant de la résidence. Il permet le maintien dans les lieux du locataire s'il le souhaite. Il est ici littéralement rappelé l'article L 145-14 du code du commerce : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

Dans l'hypothèse où de nombreux copropriétaires ne renouvelleraient pas le bail à son terme et qu'ils représentent plus de 30 % des lots de la copropriété, la résidence pourrait être déclassée par l'administration qui impliquerait le remboursement de la TVA sur l'immobilier non encore amortie. Dans le cas où un trop grand nombre de copropriétaires ne renouvellerait pas leur bail, l'exploitant pourra être amené à cesser son exploitation pour des raisons économiques.