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Le bail commercial

Le Loueur en Meublé Non Professionnel, conjointement à l'acquisition de son appartement, signe un bail commercial portant sur les locaux meublés avec la société d'exploitation de la résidence.

Le bail initial a une durée minimum de 9 ans renouvelables. Si vous faites l'acquisition d'un appartement en seconde main, vous vous substituez au propriétaire vendeur en ses droits et obligations pour la durée restante du bail. Dans le cadre de ce bail, les loyers sont garantis quelque soit le taux d'occupation de la résidence. Cette garantie de paiement du loyer dépend bien sûr de la solidité financière du gestionnaire, d'où l'importance du choix de ce gestionnaire.

Le bail défini :

La répartition des charges entre le Loueur en Meublé (le bailleur) et la société d'exploitation (le preneur à bail) :
La périodicité du paiement des loyers.

Le versement peut être mensuel, trimestriel, semestriel ou annuel.

La révision du loyer.

Sont défini :

  • la périodicité de revalorisation,
  • La base de revalorisation :
  • - sur l'Indice du coût de la construction (ICC),
  • - sur l'Indice de revalorisation des loyers (IRL) ou
  • - sur l'Indice des loyers commerciaux (ILC))
  • La limitation de la revalorisation, elle peut être :
  • - plafonnée en taux (maximum 1,5 % par an par exemple)
  • - plafonnée en pourcentage de l'indice (65% de l'ICC par exemple)
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Les contraintes du bail commercial :

Le bail est soumis au statut des baux commerciaux, régi par les articles L145.1 à L145.60 du Code de commerce.


A l'échéance du bail, 3 cas de figures se présentent : Modalités d'exercice du droit au renouvellement :

L'initiative doit nécessairement prendre la forme d'un congé au moins 6 mois avant l'échéance, précisant l'intention non équivoque du renouvellement du bail.

Dans l'hypothèse où de nombreux copropriétaires ne renouvelleraient pas le bail à son terme et qu'ils représentent plus de 30 % des lots de la copropriété, la résidence pourrait être déclassée par l'administration qui impliquerait le remboursement de la TVA sur l'immobilier non encore amortie. Dans le cas où un trop grand nombre de copropriétaires ne renouvellerait pas leur bail, l'exploitant pourra être amené à cesser son exploitation pour des raisons économiques. Par ailleurs, l'article L145-39 du Code de commerce autorise l'une ou l'autre des parties à demander le réajustement des loyers à la valeur locative si, par le jeu de l'indexation, le loyer a évolué de plus de 25% au regard du montant du bail d'origine ou du loyer précédemment fixé contractuellement.

En conclusion, les loyers passés ne préjugent pas des loyers futurs. Le niveau de rentabilité de l'investissement présenté donne une indication sur le potentiel de risque.

Les exemples de points à vérifier :