COMMENT EST DÉFINI LE PRIX DE VENTE D'UN BIEN IMMOBILIER :

La valeur d'un bien immobilier, lors de sa revente, est définie à partir des critères suivants :
Qualité de l'emplacement, à mettre en relation avec son marché (proximité des facs pour les résidences étudiantes, qualité d'enneigement pour une résidence de tourisme à la montagne, centre ville et proximité des commerces, transports et services pour une résidence senior)...
Qualité du gestionnaire, sa position de leadership, sa solidité financière.
La durée du bail restant à courir avant son échéance et son renouvellement, conditionnent le prix de vente d'un bien. Plus celle-ci sera courte, plus la rentabilité sera élevée, rémunérant ainsi le risque de modification des conditions de renouvellement.

CONSEILS :

Un investissement en LMNP est un placement immobilier qu'il faut réaliser sur du long terme, pour une période minimun de 15 ans.
La qualité et la solidité financière du gestionnaire vont conditionner le niveau de rentabilité de l'investissement et la pérennité de versement des loyers. Il convient, par ailleurs, de vérifier l'adéquation du loyer à la réalité du marché local et de mesurer les charges pour dégager un rendement cohérent.
La qualité de l'emplacement, du gestionnaire, sa capacité à remplir la résidence, doivent être des critères à privilégier sur l'emplacement que vous auriez souhaité, ou sur le bien immobilier que vous auriez voulu occuper, car contrairement à tout autre investissement immobilier, il est rare que vous récupériez la pleine jouissance de votre bien.
La recherche d'un loyer versé à l'investisseur régulier et pérenne, et d'un gestionnaire qui entretiendra les locaux avec soin, doivent être des critères prioritaires à celui de réaliser une forte plus value. C'est d'ailleurs ce qui valorisera le prix de l'appartement à terme.

QUELQUES EXEMPLES DE QUESTIONS À SE POSER :

* La qualité de signature de l'exploitant ?

• Est-il leader sur son marché ?
  
• Quels sont ses antécédents ?
  
• Quelle est sa solidité financière ?
  
• Quelle est sa capacité à assumer une baisse potentielle d'activité de la résidence pour raison économique (crise des subprimes…), climatique (baisse d'enneigement, marée noire…) ou conjoncturelle (attentats du 11 septembre 2001, guerre du golfe…)

* La qualité de l'emplacement ?

• L'emplacement correspond-il à la clientèle visée ?
  Résidence étudiante : proximité des écoles, Universités ? Quelle est la pérennité de l'emplacement des écoles ? Proximité des transports ?
  Résidence de tourisme : quelle est le potentiel touristique du secteur ? A la montagne : l'altitude est-elle suffisante pour garantir l'enneigement ? à la mer : la proximité de la plage est-elle suffisante ? A la campagne : existe-t-il un véritable marché locatif ?
  Résidence de services affaires : proximité du centre ville, d'un centre d'affaires ou d'un pôle d'activité économique important ? Proximité des transports ?
  Résidence senior : Proximité du centre ville, des commerces et des transports. Quel est le potentiel de la demande locale ?
  Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD) : la famille de la personne dépendante habitera dans un rayon de proximité de l'établissement. En effet, les familles choisissent dans la majorité des cas une résidence leur permettant des visites régulières. La proximité des transports, des commerces, des écoles et d'un pôle d'activité est donc importante.
  
• Quelle est la pérennité du marché locatif ciblé ?

* La qualité du bail ?

• Le preneur montre t-il, par les conditions du bail, qu'il souhaite réellement exploiter la résidence de façon pérenne et souhaitera reconduire le bail à son échéance ?
  
• Montant du capital social de la société d'exploitation ?
  
• Caution de la maison «mère» ?
  
• Reste-t-il garant de son cessionnaire en cas de cession du bail ?
  
• Répartition des charges entre le preneur et le bailleur ?
  
• La répartition des charges est-elle équilibrée ?
  
• Les modalités d'indexation sont-elles raisonnables ? Elles doivent protéger d'une part l'exploitant dans l'équilibre financier de son exploitation en évitant les hausses trop importantes de la revalorisation des loyers qui pourraient mettre en péril sa santé financière, mais également protéger l'investisseur contre l'inflation.